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律师姓名:张纪兴

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办案心得

赠与未经产权登记房屋的赠与协议的效力

2015-11-20

一、案情介绍

甲和乙原为夫妻关系,甲乙协议离婚,协议约定:孩子随乙共同生活,由乙抚养。甲将用自己名字购买的一套房屋赠与给乙。半年后,甲和甲的父母把房屋给乙,就得吃亏,哄骗乙复婚,甲、乙再次登记结婚。结婚没有多久,甲和家人认为复婚了,该房屋应该属于夫妻共有财产了。甲遂将婚外情的第三者带回家中,故意激怒乙,逼迫乙离婚。甲于是向法院诉讼离婚。甲的起诉状中没有提及该房屋为夫妻共有财产,在事实部分主张夫妻没有共有财产。乙认为该房屋属于婚前财产,在调解离婚时,也没有提及该房屋为共有财产。调解离婚发生法律效力后,甲的父母认为该房屋是其出资,房子应归甲的父母所有。遂,甲的父母强占甲赠与乙的房屋。乙无奈诉至法院,要求法院判决乙对房屋享有所有权,要求甲、甲的父母排除妨害,返还房屋。

二、案例中涉及的法律问题

不动产物权变动的模式,如何确定房屋所有权归属?在不能办理产权证的情况下,法院是否可以通过的判决确定房屋的归属? 在集体土地上建造的房屋,如果法院无法判决所有权的归属,是否可以判决一方对房屋使用和居住或者由一方占有?甲和西郊村的买卖协议是否有效?甲的父母对房屋享有所有权吗?

三、房屋所有权之争

西郊村村委会(甲居住的村委会)为涉案房屋的出售方,该房屋在诉讼时尚未办理产权登记。西郊村没有和甲签订房屋买卖协议,仅给甲出具了一张记载交款人姓名为甲的购楼款收据。

本案的诉讼焦点是谁对房屋享有所有权?

在诉讼中,甲向法庭提供了一份西郊村的帐页,证明甲的父母出资购买房屋,主张甲的父母是房屋的买受人,是房屋的所有权人。本人作为乙方的代理人,代理观点:尽管甲与村委会没有签订书面的买卖合同,但是收款收据记载的交款人为甲,甲是房屋的买受人,甲是房屋的所有权人。在甲和甲的父母没有其他书面协议或者其他客观证据证明的情况下,即使甲的父母为甲购房出资,甲的父母也不是房屋的买受人,不是房屋所有权人。

证据可以分为直接证据和间接证据,凡能单独直接证明案件主要事实的证据即为直接证据,直接证据就是能够直接证明证明对象的证据。如结婚证、房产证。一般来说直接证据的可靠性大,证明效力强。间接证据是指不能单独直接证明,而需要与其他证据结合起来才能证明案件主要事实的证据。本案涉及证据证明力问题,收款收据是西郊村开给付款人付款的书面凭证,应该属于直接证据;甲不知道村委会如何记账也无权利干涉西郊村如何记账,该账页属于西郊村单方记账,应该属于间接证据,直接证据的证明效力要高于间接证据证明效力,帐页不足以推翻收款收据的证明的内容。一审法院的观点:甲的父母为房屋出资,甲对乙的房屋赠与没有得到甲的父母的同意,所以赠与协议无效。并且认为甲没有提供充分证据证明甲对房屋享有排他所有权,所以甲对房屋不享有所有权,驳回了乙的诉讼请求。

在一审败诉,乙方家庭生活十分困难,败诉给乙方和家人带来了沉重的打击。希望在蓝天之上,看不到,摸不到。绝望却占满了乙的心房,挥不去,丢不掉。希望已变成绝望,太多哀愁,太多忧伤,消逝不掉。律师的工作经验告诉我必须上诉,上诉可以扭转局面。乙和律师共同去寻找希望,期望二审法院可以查明案件事实正确适用法律。有些事不是看到了希望才去坚持,而是因为坚持了才会看到希望。在醒着的时间里,追求你认为有意义的。我们必须在失败中寻找胜利,绝望中寻求希望。在二审中,本人向法庭提交了如下代理意见:甲是涉案房屋的购买者,甲在离婚诉讼时,甲称双方婚后无共同财产和债务,未提出分割此房屋,是对其处分涉案房屋权属行为的进一步确认,故可认定涉案房屋属于乙的个人财产。在甲的离婚诉讼中,甲的父母作为甲的委托代理人参加诉讼,对房屋的归属应该清楚,甲的父母对于甲将涉案房屋处分给乙既未提出异议,又未主张权利,同时也认为甲和乙没有夫妻共有财产,可视为甲的父母对甲处分该房屋所有权行为的认可。柳暗花明,二审法院以事实不清,撤销原审判决,发回原审法院重新审理。

四、法理分析

(一)法院是否应该判决房屋的所有权归属

物权变动模式是指物权产生、变更、消灭的法定方式,其原因有法律行为和非法律行为。以法律行为以外的法律事实而变动物权的,都不以登记为生效要件,如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地附和、房屋新建等原因而取得物权的,均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑,各国和地区的民法同时规定,在这样的情形下物权在登记之前不得处分取得的物权。因此,物权变动模式在完整意义上包含法律行为所致物权变动的模式和非法律行为所致的变动模式。

登记确认了静态的权利归属和权利内容,为私权的保护提供了前提,同时又为动态的物权变动提供公示和公信,达到保护善意第三人、维护交易安全的目的。不动产登记的制度价值一方面为不动产征税提供制度基础,另一方有利于行政机关调控不动产交易,调控对土地资源的合理使用。

我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条:“规定 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生法律效力。”第十条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

如果房屋属于违规建筑,房屋就不能办理产权,从而无法进行房屋所有权登记。另一种观点认为:法院可以确认甲或乙、甲的父母其中一方对房屋享有使用权,笔者认为:因为该房屋直到审判前无法办理产权证,行政机关可能认定为非法建筑,随时可能被拆除。从以上物权法的法律规定来看,本案的房屋属于因为法律行为发生物权变动,因为没有进行物权登记,甲、乙或者甲的父母,对房屋都不应该享有房屋的所有权。如果西郊村能够进行房屋的初始登记,但因为拒绝办理甲的房屋登记,法院可以通过判决确定房屋的归属,但前提条件是房屋可以进行物权登记。

(二)赠与协议是否有效

笔者认为虽然无法确定房屋的归属,但是可以确定甲与西交村的房屋买卖法律关系成立,甲对乙的赠与协议有效,甲将房屋赠与乙,乙对西郊村享有债权,乙可以起诉西郊村协助办理产权过户。依据《物权法》第二百四十一条之规定:基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。因部分文件不符合政府的要求,西郊村暂时不能办理所有权证书,西郊村表示该房屋没有一房二卖,只要能办理产权证,西郊村许诺会给该房屋办理所有权证书的。为了维护甲和乙的房屋使用状态,我们是否可以不去深究甲和西郊村的房屋买卖协议是否合法有效的问题,甲是否对房屋享有所有权。学者长于研读法学理论,曾有人主张乙对房屋享有居住权,翻看民法通则和物权法,中国的现行法律没有居住权的界定,然而,基层法院的法官充满了智慧,法官为了解决纠纷,基于以上事实和法律关系,乙对该房屋的占有符合法律规定,我认为法院可以判决甲和甲的父母立即从涉案房屋中迁出,该房屋由乙居住和使用。如果该房屋无法办理产权,乙可以起诉主张解除甲和西郊村买卖关系,要求西郊村承担违约损害赔偿责任。

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